Газета «Саров» Здесь могла быть
ваша реклама!
Здесь могла быть
ваша реклама!

Газета «Саров» - ЖКХ - Кто отвечает за дом?

Кто отвечает за дом?

КартинкаПосле нашей публикации «Кто в доме хозяин?» в редакцию поступили вопросы. Некоторые из них касались терминологии – о том, как при разных способах управления правильно называется организация, занимающаяся обслуживанием и содержанием дома. Спрашивали о разной степени ответственности этих организаций. И многое другое. Пара читателей убеждала нас, что непосредственное управление – это зло, и они были уверены, что других точек зрения быть не может. Реальный опыт Сарова в непосредственном управлении пока еще невелик, поэтому мы начали собирать опыт жителей других городов в этом направлении. Например, в статье «Освобождение» («Саров» №16) мы рассказали, как и почему перешли на этот способ управления жители большого панельного дома в Новороссийске. А четко сформулированные ответы на многие вопросы, заданные нашими читателями, со ссылкой на конкретные статьи законов мы нашли на официальном сайте Ашинского городского поселения (Челябинская область). Непосредственный способ управления – это один из трех способов управления многоквартирным домом, которые предусмотрены Жилищным кодексом РФ (ч.2 ст. 161 ЖК РФ). Непосредственный способ управления может быть выбран и реализован собственниками многоквартирных домов (МКД) с количеством квартир более чем 12, только при условии заключения договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с управляющей организацией. Обоснование: «ст. 161 ЖК РФ п.9.1.: Непосредственное управление многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать, может быть выбрано и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме при заключении такими собственниками с управляющей организацией договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме».
(часть 9.1. введена Федеральным законом от 04.06.2011 №123-ФЗ)
Процедура заключения договора с управляющей компанией при непосредственном способе управления не отличается от процедуры заключения договора управления при выборе в качестве способа управления МКД – «управление управляющей компанией». Договор оказания услуг по содержанию и ремонт, так же, как и договор управления, заключается на основании решения общего собрания собственников и считается заключенным, если такой договор подписали собственники, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов. Обоснование: «ст.164 ЖК РФ п.1.1.: При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать, собственниками помещений в данном доме договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме с управляющей организацией собственники помещений в данном доме заключают на основании решения общего собрания указанных собственников».
(часть 1.1 введена Федеральным законом от 04.06.2011 №123-ФЗ)
Ответственность управляющей компании перед собственниками сохраняется в полном объеме при непосредственном способе управления. На данные отношения распространяются требования Постановления Правительства РФ №491. Обоснование: «ст. 161 ЖК РФ п.2.1.: При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставка бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, в также в соответствии с установленными Правительством РФ правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственниками и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах».
(часть 2.1 введена Федеральным законом от 04.06.2011 №123-ФЗ)
ДОГОВОР С УК На управляющую компанию, оказывающую услуги собственниками по договору оказания услуг при непосредственном способе управления законом возложена обязанность по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома. Условия, при которых содержание общего имущества в МКД признается надлежащим, определены в нормативно-правовых актах, соответственно при непосредственном способе управления управляющая организация может быть привлечена к ответственности, установленной законом за ненадлежащее содержание общего имущества. Обоснование: «ст.164 ЖК РФ п.1.2.: По договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и (или) выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в данном доме». ДОГОВОРЫ С РЕСУРСНИКАМИ При непосредственном способе управления каждый собственник помещений в многоквартирном доме от своего имени заключает договоры на поставку ресурсов: водоснабжение, отопление, водоотведение и т.д. Закон не требует заключения данных договоров в письменном виде. Обоснование: «ст.164 ЖК РФ п.2.: Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки твердого газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени». (в ред. Федерального закона от 07.12.2011 №417-ФЗ) Статья 540 Гражданского кодекса РФ: В случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, договор считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети. Если иное не предусмотрено соглашением сторон, такой договор считается заключенным на неопределенный срок. Статья 426 Гражданского кодекса РФ: Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается». Ресурсоснабжающие организации несут ответственность перед собственниками за поставку качественного ресурса к границе многоквартирного дома. При отсутствии согласованной в письменном виде границы, к которой ресурсоснабжающие организации обязаны поставить надлежащего качества ресурс, такая граница определяется по внешней границе МКД или по месту соединения коллективного прибора учета. Обоснование: «п. ПП №491: Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-коммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством РФ, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом». ПЛЮСЫ-МИНУСЫ Положительные и отрицательные стороны перехода на непосредственное управление многоквартирным домом. К положительным сторонам относится порядок расчета за коммунальные ресурсы. Прямые отношения собственника с ресурсниками и с управляющей компанией (УК) выгодны как для собственника, так и для УК. При реализации способа управления «управление УК», управляющая компания имеет один договор ресурсоснабжения на все находящиеся в обслуживании многоквартирные дома. Задолженность по неоплате каждого из ресурсов по каждому дому аккумулируется в управляющей компании, и в конце концов будет истребована и списана РСО. Так как доходы от иной деятельности в УК обычно отсутствуют или составляют незначительный размер, под взыскание попадут именно те денежные средства, которые будут поступать от населения в счет оплаты работ и услуг по текущему содержанию и ремонту общего имущества. В конечном итоге в этой ситуации управляющая компания оказывается либо банкротом, либо на грани банкротства, собственники оказываются перед фактом, что работы по текущему содержанию, не говоря уже о ремонтах, попросту не выполняются. Избежать подобного развития событий можно при реализации непосредственного способа управления многоквартирным домом. А что там с минусами? Обычно в качестве минусов называют такие, как: управляющая компания снимает с себя всякую ответственность; и невозможность участия в программах по капитальному ремонту многоквартирных домов. Что касается ответственности управляющей компании, то выше уже было сказано, что ответственность за текущее содержание и ремонт общего имущества МКД в полном объеме остается за управляющей компанией, в силу закона. Говорить о каком-либо уходе от ответственности из-за того, что изменилось название договора – по меньше мере не корректно. Единственное от чего «уходит» управляющая компания при реализации непосредственного управления, так это от обязанности нести дополнительные расходы на выставление счетов не за свои ресурсы, взыскания не своей дебиторской задолженности и от банкротства. Что касается капитального ремонта и возможности или невозможности участия в программах, об этом речь пойдет ниже. ВЫВОД При выборе непосредственного способа управления собственники имеют прямые договорные отношения с управляющей компанией, которая ответственна за содержание и ремонт общего имущества, и с РСО, которые ответственны за поставку соответствующего ресурса к границе МКД. Собственник, в свою очередь, несет ответственность за своевременную и полную оплату услуг указанных организаций. В силу положений Гражданского кодекса РФ, стороны вправе установить в договоре любые условия, не запрещенные законом, по своему усмотрению. Договор на содержание и ремонт, по условиям, как правило, идентичен договору управления, за исключением условия об оказании коммунальных услуг. А КАПРЕМОНТ? ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в условиях предоставления финансовой поддержки прямо не указывает на необходимость реализации того или иного способа управления (за исключением ТСЖ). В официальных разъяснениях Фонда указано, что многоквартирный дом, собственники которого избрали непосредственное управление, может участвовать в программе капитального ремонта, финансируемой с привлечением средств Фонда, при условии наличия договорных отношений с управляющей организацией, выбранной собственниками помещений этого дома. Указанная позиция отражена на официальном сайте Государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. P.S. И, кстати, капремонт теперь – за региональным оператором, и все дома, вне зависимости от способа управления, имеют одинаковые права на капремонт.
http://www.asha-gp.ru

Опубликовано 30 апреля 2014г., 17:42. Просмотров: 1469.

Комментарии:



Эту заметку пока никто не комментировал.



Чтобы использовать комментарии, необходимо зарегистрироваться и/или авторизоваться ВКонтакте.

© 2007-2019 - Газета «Саров». 16+. Главный редактор - М.Ю. Ковалева.
Перепечатка возможна только с разрешения редакции. Ссылка на gazeta-sarov.ru обязательна.
Дизайн - Анна Харитонова. Разработка и поддержка - Олег Клочков.
ТИЦ Яндекс.Метрика